In der Tageszeitung sind wir regelmäßig mit unseren Expertentipps präsent. Hier noch einmal alle zum Nachlesen.

 

Trotz Corona, die Nachfrage nach Immobilienbewertungen ist deutlich gestiegen. Denn am Anfang jeden Verkaufs steht die Frage nach dem aktuellen Wert und dem am Markt realistisch erzielbaren Preis. Aber die eigene Immobilie objektiv zu bewerten, das fällt vielen Eigentümern schwer. Einfach selbst schätzen? Dazu bedarf es viel Erfahrung. Ein kurzer Blick ins Internet? Da vergleicht man schnell Äpfel mit Birnen. Zum Glück, so könnte man meinen, gibt es diverse Anbieter, die Immobilienbewertungen online anbieten. Doch hier ist Vorsicht geboten: Da jede Immobilie besonders und individuell ist, kann eine seriöse Bewertung und Preisfindung nicht nur auf Basis der in ein Computerprogramm gefütterten, nackten Objektdaten erfolgen. Es bedarf zusätzlich immer auch einer detaillierten Kenntnis der regionalen Marktlage sowie der Berücksichtigung des aktuellen baulichen Zustands der Immobilie. Also: Ohne Ortstermin geht es nicht!

2021 gab es am Markt für Immobilienverkäufe bisher eine spürbare Zurückhaltung auf der Anbieterseite, insbesondere bei privaten Verkäufern. Verständlich, wer wollte in den vergangenen Monaten schon Besichtigungen mit Fremden in seinem privaten Raum. Doch das wird sich wohl schon sehr bald wieder ändern und in der Branche erwartet man daher einen coronabedingten Nachholeffekt. Denn Immobilienverkäufe sind zumeist ausgelöst von ganz besonderen Vorfällen und Ursachen, wie berufliche oder familiäre Veränderungen, auch Erb- und Todesfälle gehören dazu. Solche Auslöser für einen Verkauf lassen sich oft nur sehr eingeschränkt aufschieben und nicht gänzlich aufheben. Der Immobilienmarkt dreht sich also weiter und aktuell scheinen die Preise sogar zu steigen.  Der Zeitpunkt für einen Verkauf ist derzeit gut, denn man hat im Lockdown erlebt, wie wichtig die eigenen 4 Wände sind, speziell private Außenbereiche und die Möglichkeit zum Homeoffice haben sehr an Bedeutung gewonnen. Es besteht viel Nachfrage. Für alle, die wegen Corona einen  Immobilienverkauf aufgeschoben haben, heißt es jetzt endlich:  Loslegen!

Jeder Hauseigentümer weiß, dass sein Grundstück einen erheblichen Anteil am Wert seines Eigentums darstellt. Eine Orientierung bietet hier der Bodenrichtwert, Grundlage für dessen Berechnung sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den regionalen Gutachterausschüssen geführt werden. Es ist ein statistischer Wert, basierend auf realen Verkäufen. Auf www.Wiesbaden.de finden sich sehr gute Informationen über die aktuellen Werte, man kann auch die Steigerungen der letzten Jahre ersehen und die einzelnen Gebiete. Doch es handelt sich um RICHTwerte, nicht um Festpreise! Da jeder ausgewiesene Bodenwert auf einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen basiert, muss der Verkehrswert eines einzelnen Grundstückes anhand der jeweiligen Besonderheiten gesehen werden. Zu- und Abschläge durch individuelle Eigenschaften eines Grundstücks können durchaus erheblich sein, es gibt viele Faktoren die eine Rolle spielen können. Für eine realistische Einwertung benötigt man also viel Erfahrung, der offizielle Bodenrichtwert stellt aber eine wichtige Orientierungshilfe dar.

Wohnraum ist ein wertvolles Gut und als Kapitalanlage sehr attraktiv. Dabei handelt es sich um vermietete oder vermietbare Objekte, von der Eigentumswohnung bis zum Mehrfamilienhaus, in einzelnen Fällen auch Einfamilienhäuser. Obwohl die Verkaufspreise recht hoch sind, sind die Renditeerwartungen jedoch maßgeblich über die Mieteinnahmen definiert und begrenzt. Doch die Miete ist nicht der einzige Faktor für eine Kalkulation. Wichtige Aspekte sind auch die zu erwartende Wertsteigerung, der Immobilienstandort, sowie der Objektzustand. Auch bereits absehbare Sanierungskosten, die Qualität des bestehenden Mietverhältnisses und eine grundsätzlich gute Vermietbarkeit sind weitere wichtige Faktoren. Emotionale Aspekte, wie zum Beispiel Architektur oder Panoramablick zählen dagegen bei renditeorientierten Käufern weniger. Für eine genaue Bewertung ist deswegen eine fundierte und langfristig ausgelegte Betrachtung nötig, die einfache Rechnung Jahreskaltmiete mal  Multiplikator ist oft irreführend.

In Wiesbaden stehen rund 25 Prozent der bebauten Fläche unter Denkmalschutz! Insgesamt umfasst dies rund 10.000 Objekte. Damit zählt Wiesbaden zu den denkmalreichsten Städten in Deutschland. Damit dies auch so bleibt, ist es eine Grundvoraussetzung, dass die Werte der zu schützenden Objekte möglichst allen Beteiligten bewusst sind. Dies zu vermitteln, ist in erster Linie Aufgabe der Unteren Denkmalschutzbehörde. Bei Objekten mit Denkmalschutz (Einzeldenkmal) müssen alle Arbeiten und Veränderungen abgestimmt bzw. genehmigt werden, bei Ensembleschutz beschränkt sich dies auf den Außenbereich. Doch was sich auf den ersten Blick manchmal als undurchsichtiges Regelwerk und Beschneidung der persönlichen Eigentumsrechte anfühlen mag, ist ein wichtiger Beitrag zur Erhaltung des historisches Stadtbildes von Wiesbaden und damit auch im Interesse jedes Immobilieneigentümers.  Denn der Denkmalschutz sichert auch den Werterhalt der Immobilien und des Standortes. Mögliche Probleme kann man leicht umgehen, wenn man rechtzeitig vor jeder Baumaßnahme Rücksprache mit der zuständigen Behörde hält und sich informiert ob und ggf. inwieweit die eigene Immobilie betroffen ist.

Unbebaute Grundstücke im Wiesbadener Stadtgebiet sind rar. So ist es immer wieder zu beobachten, dass sogar offenkundig bewohnbare, gepflegte  Häuser abgerissen werden, um Neubauten Platz zu machen. Wenn die genehmigungsfähige Bebaubarkeit des Grundstückes es zulässt, oftmals mit einer größeren Immobilie. Man spricht hier von Verdichtung. Es klingt unsentimental, aber dann war das geliebte Häuschen mit großem Garten als „Abrissgrundstück“ einfach besser zu verwerten, denn für einen Bauherrn als Grundstückskäufer zählen andere Kriterien: Lage, Lage, Lage! Es ist von Fall zu Fall zu prüfen, und oftmals auch eine schwere Entscheidung, denn emotionale Aspekte müssen hinter wirtschaftlichen Fakten zurück stehen. Um das richtig einschätzen zu können, zählen neben dem Bodenrichtwert dann auch die baurechtlich realisierbaren Perspektiven. Die Möglichkeit einer Sanierung muss ebenfalls geprüft werden, hier im Besonderen die Frage wie hoch der Aufwand wäre, die Immobilie wieder in einen zeitgemäßen Zustand zu versetzen. Die Ansprüche sind gewachsen, denn in Sachen Architektur, Ausstattung und Energiebedarf hat sich viel bewegt.

Immer öfter werden Immobilien im Bieterverfahren angeboten, doch noch ist dieses Verfahren relativ neu und unbekannt. Beim traditionellen Immobilienverkauf entscheidet der Angebotspreis gleich zu Beginn über Erfolg oder Misserfolg der Verkaufsbemühungen, beim Bieterverfahren wird jedoch nur ein Mindestpreis benannt und Interessenten können ein Kaufpreisangebot unterbreiten. Wenn verhandelt wird, dann nur nach oben. Je mehr Nachfrage es gibt, um so eher wird sich die Preisspirale aufwärts bewegen. Normalerweise wird eine Immobilie im Bieterverfahren also zum marktgerechten Preis verkauft und die Zahlungsbereitschaft der Kaufinteressenten voll ausgeschöpft. Das Bieterverfahren ist jedoch nicht mit einer Versteigerung gleichzusetzen, denn die Bieter kennen die gegenseitigen Angebote nicht und es gibt keinen gemeinsamen Termin der mit einer Erteilung des Zuschlags endet. Betrachten Sie das Bieterverfahren eher als eine moderne Preisfindungsmethode für ein exklusives, einzigartiges Gut. Die Abwicklung des Verfahrens muss nach klaren Regeln folgen, diese sind je nach Anbieter allerdings durchaus unterschiedlich. Es kann auch sehr diskret erfolgen und sollte mit viel Fingerspitzengefühl moderiert werden. Ein Bierverfahren ist geeignet für Immobilien die absehbar eine große Nachfrage auslösen, oder für Objekte bei denen eine konventionelle Bewertung schwer erscheint. Letztendlich zählt dann „Angebot und Nachfrage“ und man greift die aktuelle Situation am Immobilienmarkt auf. Manche Interessenten fühlen sich davon allerdings auch abgeschreckt und bevorzugen klare Preisangaben.

In der Immobilienvermittlung hat sich in den letzten Jahren viel getan, insbesondere durch die neuen Medien scheint es einfach zu sein einen passenden Käufer zu finden. Trotzdem sind private Angebote eher selten, nach wie vor werden Verkäufe zumeist über Makler abgewickelt. Aufgrund der komplizierten Abwicklung und des hohen finanziellen Wertes ist für viele der Verkauf in Eigenregie anscheinend doch zu belastend, mit ein paar Fotos, Texten und Besichtigungen ist es eben zumeist nicht getan. Ein Makler kann daher eine gute Option sein, er kann einen realistischen Immobilienwert ermitteln und den Verkaufsprozesszielgerichtet führen, der Ablauf des Immobilienverkaufs somit seriös und rechtssicher abgewickelt werden. Aber natürlich sind die dann anfallenden Maklerkosten ein Faktor, denn diese sind analog zu den gestiegenen Immobilienpreisen ebenfalls gestiegen. Doch erste Maklerunternehmen reagieren mit reduzierten Preismodellen und schaffen so die Basis für eine faire Zusammenarbeit. Auch in Zukunft werden private Verkäufer sicher auf professionelle Vermittlungsangebote  zugreifen, sollten dann aber auch das Preis/Leistungsverhältnis des beauftragten Unternehmens im Blick haben.

Im Expertentipp dieser Woche wie angekündigt die Auflistung was ein Expose für ein Einfamilienhaus enthalten sollte. Auf jeden Fall sollte es nicht einfach eine Wiederholung dessen sein, was ein Interessent schon online sehen konnte. Das Expose muss bereits eine ausführliche Dokumentation der Immobilie bieten, inklusive aller für eine Kaufentscheidung relevanter Daten. Wichtig sind ein Lageplan (Kataster), die Grundrisse, technische Daten, eine Baubeschreibung und der Energieausweis. Auch bereits ausgeführte oder absehbare Sanierungen oder Modernisierungen gehören in dieses Dokument. Natürlich darf eine Beschreibung der Immobilie in Textform nicht fehlen,  doch auch hier zählt Objektivität. Niemand kauft ein Haus auf Grund eines Werbetextes, es zählen Ehrlichkeit und die Fakten. Wichtig sind natürlich auch aussagekräftige Fotos, hier soll aber nicht die Einrichtung präsentiert werden, sondern Schnitt, Architektur und Zustand der Immobilie erkennbar sein. Im Falle einer Besichtigung muss die Erwartungshaltung stimmen, geschönte und bearbeitete Fotos schaffen kein Vertrauen. Ein gutes Expose erspart so unnötige Besichtigungen und Fragen und muss bereits auch die für eine Finanzierungsanfrage nötigen Daten enthalten. Sollte nach (!) Erhalt des Exposes ein Besichtigungstermin gewünscht werden, kann man davon ausgehen, dass auch wirklich ernsthaftes Interesse besteht. Im nächsten Expertentipp werden wir auf dieses Thema eingehen…

Die Nachfrage nach den eigenen 4 Wänden ist hoch, sehr gesucht ist nach wie vor das familientaugliche Einfamilienhaus. Speziell junge Familien durchleben aber oft eine Odyssee auf ihrer Suche, gute Angebote sind rar und die Preise hoch. Zwar sind vermehrt auch wieder Neubauten am Wiesbadener Markt, aber diese Objekte übersteigen oft das verfügbare Budget. Umso attraktiver ist das Angebot an Bestandsimmobilien. Auch hier gibt es zwar schon längst keine Schnäppchen mehr, doch diese Häuser sind sehr begehrt. Ein Immobilienkauf ist eine unter Umständen lebenslange Entscheidung, kein Wunder also wenn Interessenten jedes Angebot sorgfältig prüfen und auf mögliche Risiken untersuchen. Als Verkäufer können Sie hier einen wertvollen Beitrag leisten, indem Sie ein vollständiges Expose mit allen relevanten Daten und Dokumenten zur Verfügung stellen und ggf auch klar  auf einen eventuell anstehenden Sanierungsbedarf und sonstige Besonderheiten der Immobilie hinweisen. Je besser die Verkaufsunterlagen vorbereitet sind, desto eher kann ein Interessent sich entscheiden und desto schneller kann seine Finanzierungsanfrage bei der Bank bearbeitet werden. Sehen Sie das Expose nicht als Werbebroschüre, sondern als Dokumentation über den baulichen Zustand Ihrer Immobilie. Im Expertentipp der nächsten Woche werden wir Ihnen eine Auflistung liefern, was ein aussagekräftiges Expose enthalten sollte...

Jedes neue Immobilienangebot am Wiesbadener Markt weckt viel Interesse. Sobald es online steht,  werden Anfragen kommen, bei manchen Objekten Dutzende. Aber macht es Sinn, mit allen potenziellen Interessenten zu besichtigen? Eine Vorauswahl ist unumgänglich, denn nicht jede Besichtigungsanfrage ist auch qualifiziert. Exposes werden nicht immer aufmerksam gelesen, wie viel einfacher ist es doch zu besichtigen. Dass es eigentlich zu wenige Zimmer sind, die Lage gar nicht passt oder das Budget absehbar nicht ausreicht – das sollte aber eigentlich davor schon klar sein. Doch oft ist es die reine Neugier die hinter einem Besichtigungswunsch steht,  man kann sich mit dem Thema Immobilienkauf beschäftigen und sich einen Marktüberblick verschaffen. Sozusagen einen Schaufensterbummel in fremden Wänden, gerne auch am Wochenende, absolvieren. Vor einer Terminabsprache sollte also ein Telefonat erfolgen, oft kann man mit wenigen Fragen schon vorab klären, ob die Immobilie wirklich passen könnte. Fingerspitzengefühl und Erfahrung  ist dabei allerdings gefragt, das Gespräch darf nicht zum Verhör ausarten. Vielmehr soll, letztendlich in beiderseitigem Interesse, ein sinnloser Besichtigungstermin vermieden werden. Und wenn die Immobilie tatsächlich gut passen könnte, dann steht einem Ortstermin auch nichts mehr im Wege. Was es dazu zu wissen gibt, erfahren Sie nächste Woche…

Jetzt wird es ernst, die ersten Besichtigungen stehen an! Wie werden die Interessenten auf Ihre Immobilie reagieren, welche Fragen sind zu beantworten? Bei einer gebrauchten Immobilie geht es um die Substanz, das sollte auch im Fokus der Besichtigung stehen. Dach, Keller, Haustechnik und Schnitt sind wichtig, hier dürfen keine Fragen offen bleiben. Alles muss gut zugänglich und einsehbar sein und technische Daten sofort greifbar. Auch eventuelle Schwachstellen müssen offen angesprochen werden. Jeder Interessent wird das Objekt natürlich mit eigenen Augen sehen, das muss man akzeptieren. Ihre Küche ist 20 Jahre alt aber noch voll funktionsfähig? Trotzdem wird sie modernen Ansprüchen nicht gerecht und ist kein Verkaufsargument. Der gute Teppichboden, fast ohne Gebrauchsspuren, aber die Kaufinteressenten hätten lieber Parkett? Und der liebevoll gepflegte Garten weckt keine Begeisterung, denn wo soll das Trampolin für die Kinder  hin? Als Eigentümer tut man sich naturgemäß  schwer, die eigenen 4 Wände emotionslos zu sehen: Da ist dann ein guter Makler im Vorteil. Er hilft den Interessenten den Bauzustand und v.a. auch das Potenzial der Immobilie richtig einzuschätzen. Nach einer guten Besichtigung sehen die möglichen Käufer dann nicht mehr die Immobilie im jetzigen Zustand, sondern bereits das, was sie daraus machen können.

Seit Anfang 2021 gilt die neue Gesetzgebung zur Regelung der Maklerprovision im Verkaufsfall, vereinfacht gesagt muss seitdem jeder Verkäufer mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkostenübernehmen. Eine gute und sinnvolle Regelung, denn sie mindert die Kaufnebenkosten für die Käufer und passt besser zur Aufgabe eines Maklers als Vermittler zwischen den Kaufparteien.  Am Markt tauchen nun aber vermehrt auch komplett provisionsfreie  Immobilienangebote von Maklern auf. Was steckt dahinter? Im Normalfall bedeutet das oft nichts anderes, als dass es zwar für den Käufer provisionsfrei ist, wahrscheinlich aber mit dem Verkäufer eine komplette Übernahme der ortsüblichen Provision (5% zzgl. MwSt.) vereinbart wurde. Das ist absolut gesetzeskonform, wirklich provisionsfrei ist das Angebot dann aber nicht. Die Vereinbarung zwischen Verkäufer und Makler beinhaltet jedoch auch die Möglichkeit, dass eine reduzierte Vermittlungsprovision vereinbart wird. Bei den hohen Verkaufspreisen in Wiesbaden ist das Verhandlungssache, es gibt aber auch Maklerunternehmen die bereits grundsätzlich mit reduzierten Provisionssätzen arbeiten. Das entlastet den Kaufpreis dann real, ganz im Sinne von Käufern und Verkäufern.

Als Immobilieneigentümer haben sicherlich auch Sie die anstehende Wahl und deren möglichen Konsequenzen im Blick. Die Themen Miete, Immobilienbesitz und Steuern haben alle Parteien aufgegriffen, teilweise sogar zu einem Kernthema gemacht. Die privat genutzte Immobilie ist dabei zunächst nicht so sehr im Fokus, wohl aber die Immobilie als Kapitalanlage und Renditeobjekt. Mietendeckel, Mieterschutz, energetische Sanierung, Photovoltaik, neue Vermögenssteuer und allgemeine Steuererhöhungen beispielsweise – all das sind natürlich auch wirtschaftlich sehr relevante Aspekte die eine getätigte oder zukünftige Immobilieninvestition nachhaltig beeinflussen. Egal, ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus, wahrscheinlich muss in Zukunft anders gerechnet werden. Wird das begehrte „Betongold“ der letzten Jahre an Glanz verlieren? Wie so oft gibt es auch hier verschiedene Sichtweisen, doch das Wahlergebnis wird die Richtung für die nächsten Jahre vorgeben. Denn der Immobilienmarkt reagiert besonders sensibel auf die langfristigen Erwartungen der Investoren. Bewegte Zeiten können also auch für Immobilieneigentümer ins Haus stehen. Ob und wie man reagieren muss, wird sich bereits sehr schnell in den Wochen nach der Wahl zeigen.

Die Wahlergebnisse sind bekannt, die Coronasituation scheint sich zu entspannen und die Sommerferien sind vorüber. Zeit für die übliche Jahresend-Rallye am Immobilienmarkt. Wenn sich das auch dieses Jahr so entwickelt, werden neue Angebote auf eine vermehrte Nachfrage stoßen, denn der Markt war in den letzten Monaten sehr leer. Auch die Preise stimmen, wir befinden uns derzeit an der Spitze einer Preisspirale. Ein wichtiges Argument für eine Verkaufsentscheidung, denn der Markt erwartet eine Korrektur: Stichwort Immobilienblase. Hinzu kommen ganz aktuell die politischen Entwicklungen, deren Auswirkungen zwar noch nicht gänzlich abzusehen sind, jedoch von vielen Immobilieneigentümern bereits mit großem Unbehagen  erwartet werden. Es steht uns also ein heißer Immobilienherbst bevor, mit viel Bewegung in den nächsten Wochen. Insbesondere potenzielle private Verkäufer haben noch auf den richtigen Zeitpunkt gewartet, bis es für sie heißt aktiv zu werden. Wenn Sie mich fragen, ist dieser Zeitpunkt jetzt gekommen. Dabei ist jede Immobilie als Einzelfall zu betrachten, eine privat nutzbare Wohnung oder Haus erfordert beispielsweise eine andere Sichtweise und Bewertung wie ein vermietetes Renditeobjekt. Und, eine gut organisierte Vermarktung voraus gesetzt, kann dann die Abwicklung noch vor Weihnachten abgeschlossen sein.

„Ich würde ja meine Immobilie verkaufen, aber wohin dann mit dem Geld?“ höre ich immer wieder. Oft heißt die Antwort nach einigem Überlegen: Gold! Diese Kunden möchten „Betongold“ in echtes Gold umwandeln. Grundsätzlich haben Immobilien und Edelmetalle eine Menge Gemeinsamkeiten, denn beides sind ausdauernde, werthaltige Sachwerte. Allerdings müssen Gebäude, anders als Edelmetalle, sehr intensiv betreut werden, um deren Wert zu erhalten. Und in Anbetracht der Rallye am Immobilienmarkt ist Skepsis durchaus angebracht, wie lange sich dieser Trend noch fortsetzt. Da ist der Gedanke, ein pflegeleichtes Golddepot zu besitzen durchaus nachvollziehbar. Verzichten muss man dann allerdings auf regelmäßige Einnahmen durch die erzielbaren Mieten und Pachten. Im Gegenzug können jedoch, anders als bei Immobilien, größere Beträge in Gold gestückelt werden, damit ein kurzfristiger Liquiditätsbedarf auch bei kleineren Summen schnell durch den Verkauf einer entsprechenden Menge bedient werden kann. Nach dem Kauf von Edelmetall stellt sich aber die Frage, wo diese Schätze gelagert werden sollen. Doch dafür sind bereits einige professionelle Lösungen geschaffen, beispielsweise spezielle Edelmetalldepots oder Zollfreilager. Also: Eine interessante Alternative.

Dass eine Immobilie von Generation zu Generation in der Familie weiter gegeben wird, ist längst nicht mehr der Normalfall. So geht mit einem Erbfall oft auch ein Immobilienverkauf einher. Für die Hinterbliebenen und Erben in vielerlei Hinsicht keine einfache Situation. Oft fühlt es sich falsch an, direkt an einen Immobilienverkauf zu denken, in vielen Fällen entsteht auch eine Erbengemeinschaft mit teils widerstrebenden Interessen die es nun zu vereinbaren gilt. Doch letztendlich muss dieses Thema angegangen werden, und sei es wegen der zu erwartenden Erbschaftssteuer. Wichtig sind in jedem Fall gesicherte Eigentumsverhältnisse, ein unumgängliches Dokument ist hier der Erbschein. Sobald dieser beantragt und absehbar ist, können bereits weitere Schritte unternommen werden. Ist ein Immobilienverkauf eine Option, steht an erster Stelle eine qualifizierte Immobilienbewertung. Auf diese basierend kann im Folgenden der Verkaufsprozess geplant und vollzogen werden. Und für eine Protokollierung des Kaufvertrags müssen auch nicht alle Erben anwesend sein, hier kann mit entsprechenden Vollmachten gearbeitet werden. Wichtig ist aber Einigkeit unter den Erben und auch ein zentraler Ansprechpartner, der verschiedene Interessen ergebnisorientiert zusammenführen kann, ist sehr von Vorteil. Das ist in vielen Fällen das regionale Maklerunternehmen, es sichert eine seriöse Abwicklung und entlastet in dieser schwierigen Situation die Hinterbliebenen.

Der moderne Immobilienmarkt dreht sich rund um die Uhr, 7 Tage die Woche, 24 Stunden. Durch hinterlegte Suchaufträge erreichen neue Angebote potenzielle Interessenten in Echtzeit. Denn, auch diese suchen und finden online, ganz bequem vom Schreibtisch oder dem Sofa aus. Neben einigen dominanten Immobilienportalen gibt es eine Vielzahl kleinerer, meist regionaler Angebotsplattformen. Die digitalen Medien ermöglichen es auf diese Weise umfangreiche Informationen schnell und nachfragegerecht bereit zu stellen. Ein Mausklick genügt, um Kontakt zu den Anbietern herzustellen. Doch wirklich verkaufen lassen sich Immobilien nur real. Das Internet ist zwar oft hilfreich und effektiv für die ersten Vermarktungsschritte, aber letztlich zählt die menschliche Kommunikation. Das persönlich geführte Telefonat, die individuelle Besichtigung und eine kompetente Beratung sind die Basis für das nötige Vertrauen und schließlich den „Handschlag“ für einen erfolgreichen Verkauf. Kleidung, Lebensmittel, Reisen, Autos, fast alles wird heute online angeboten und online verkauft – Immobilien nicht. Hier endet die digitale Welt und es wird zum Geschäft von Mensch zu Mensch. Nicht umsonst gibt es Profis, sprich Immobilienmakler, die hier ihren Service anbieten. Und dieser besteht eben nicht nur darin, schöne Fotos und Texte ins Internet zu stellen.

Der Koalitionsvertrag steht und wird auch bedeutende Auswirkungen für den Immobilieneigentümer haben. Ein eigenständiges Bauministerium soll erneut gegründet werden, jährlich 400.000 neue Wohnungen gebaut und die Mittel für den sozialen Wohnungsbau und die Eigenheimförderung erhöht werden. Die lineare Abschreibung für Neubau soll auf 3 % angehoben werden. Serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung sollen die Kosten für den Wohnungsbau senken. Die Mietpreisbremse soll fester angezogen, die Kappungsgrenze auf 11 % in drei Jahren abgesenkt und mehr Transparenz bei den Nebenkostenabrechnungen erreicht werden. Ab 2025 sollen neu eingebaute Heizungen auf der Basis von 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden müssen, Neubau-Standards an den Standard KfW-Effizienzhaus 40 angeglichen werden. Bereits ab 2024 sollen bei wesentlichen Umbauten von Bestandsgebäuden die auszutauschenden Teile dem Standard Effizienzhaus 70 entsprechen müssen. Solarzellen auf den Dächern sollen bei gewerblichen Neubauten verpflichtend, bei privaten Neubauten zur Regel werden. Soll, soll, soll…  Viele neue Vorgaben und Verpflichtungen stehen also schon bald ins Haus. Doch bisher ist leider kaum eine Spur von positiver Motivation für den privaten Immobilieneigentümer auszumachen, die ihn mitnimmt, beflügelt und die für einen Umbau auch notwendigen privaten Mittel freisetzt. Es fühlt sich eher nach einer Flut von zusätzlichen Reglementierungen an, denen man sich zu beugen hat. Dabei funktioniert soziale Marktwirtschaft doch v.a. auch durch gezielte Anreize, die der Staat setzt und damit in die gewünschte Richtung steuert, sich selbst aber weitestgehend als Akteur heraus hält. Wie dies in den nächsten Jahren einer Ampel  aussehen wird und wie der Markt dies aufnimmt, bleibt abzuwarten. Beobachten und rechtzeitig regieren sollte die Devise sein. 2022 wird ein spannendes Jahr…

Seit fast einem Jahr gilt nun die neue Regelung der Maklerprovision im Verkaufsfall. Die aktuelle Gesetzgebung sieht vor, dass private Käufer und Verkäufer sich die anfallende Maklercourtage hälftig teilen sollen. Ortsüblich sind insgesamt 5% zzgl. MwSt., also je 2,5%. Nun ist es an der Zeit für einen ersten Rückblick. Zu beobachten ist, dass neben der gesetzeskonformen Teilung nun auch vermehrt Objekte „provisionsfrei“ angeboten werden, in diesen Fällen zahlt der Verkäufer die Provision alleine. Das ist legal. Der gewünschte Effekt, die Käufer zu entlasten, scheint damit erreicht worden zu sein, und geringere Kaufnebenkosten erhöhen, auch im Sinne der Verkäufer, das Budget für die Kaufsumme. Es ist jedoch zu vermuten, dass in vielen Fällen die anfallenden Maklerkosten in den Kaufpreis bereits einkalkuliert wurden. So kann es sein, dass die ortsüblichen 5% versteckt trotzdem anfallen. Die Gesetzgebung schützt jedoch ausdrücklich die Käufer - das Vertragsverhältnis zwischen Makler und Verkäufer kann frei definiert werden und ist damit reine Verhandlungssache zwischen diesen Parteien. In Wiesbaden, wie im gesamten Rhein-Main-Gebiet, bewegen sich die Immobilienpreise auf einem hohen Niveau. Entsprechend hoch fallen die daran orientierten Maklerprovisionen an. Im Digitalzeitalter und den damit einher gehenden neuen Vermarktungsmöglichkeiten ist der Vermarktungsaufwand jedoch nicht unbedingt parallel dazu  gestiegen. Ein guter Ansatz für Verhandlungen oder auch die Provisionsmodelle der einzelnen Maklerunternehmen zu vergleichen. Sicherlich wird das zunehmend eine Position sein, die Verkäufer aufmerksam beobachten werden. Denn, wie in jeder anderen Branche auch, wird bei vergleichbarer Leistung der Preis ein bedeutendes Entscheidungskriterium sein!